Preguntas y respuestas acerca de las plicas y las escrituras.

 

¿Qué tengo que hacer mientras estoy en plica?


Una vez que lea esta página, le invitamos a leer Lo que los clientes deben saber sobre plicas y escrituraciones. Como verá, la clave para cualquier transacción tan importante como su venta, compra o préstamo es leer y entender las instrucciones de su plica. Si no las comprende debe pedir a su oficial de plica que se las aclare. Su oficial de plica no es un abogado y no puede ejercer como tal; si necesita consejo legal, deberá consultar con un abogado. No espere que su oficial de plica le diga si está haciendo un buen negocio o no, ni si está siguiendo todos los pasos necesarios adecuadamente. El oficial de plica sólo se encarga de seguir las instrucciones que le proporcionan los participantes en la plica. Para agilizar el cierre de la plica, debe hablar con su oficial de plica para ver en qué cuestiones específicas puede usted ayudar. Pregunte qué puede hacer para agilizar el proceso de cierre de la plica. Responda a la correspondencia lo más pronto posible. Esto servirá para que el cierre de la transacción se lleve a cabo puntualmente. Si se le pide que entregue los fondos para la plica, asegúrese de que dichos fondos sean "buenos" y se entreguen tal como lo solicite el oficial de plica. Los procedimientos de las distintas compañías pueden variar en este punto, pero existen muchas maneras en las que usted puede ayudar al momento del cierre; hable con su oficial de plica. No le entregue al oficial de plica un cheque personal con la esperanza de que el trato se cierre inmediatamente; la plica sólo puede cerrarse cuando se entregan los fondos y procesar un cheque personal puede tardar varios días, tal vez hasta una semana o más. Cuando el oficial encargado cierra la plica, algunos de los participantes podrían querer los papeles del cierre, cheques, políticas de escrituración, declaraciones, etc. Es necesario ponerlos de inmediato a su disposición. El cierre de la plica consta de diversos aspectos, y muchos de ellos no pueden realizarse el mismo día del cierre, pues se trata de procesos que pueden tardar varios días. Por ejemplo, si por algún motivo especial va a contar con un cheque de caja el día del cierre, deberá avisar de esta circunstancia al oficial de plica desde el principio del proceso de plica.

Si uno de los cónyuges no aparece en la hipoteca, ¿puede aparecer como propietario en la escritura?


No. Es probable que la institución de crédito pida que el cónyuge en cuestión quede fuera de la escritura. Luego, tan pronto como la plica se asiente, podrá volver a incluir el nombre del cónyuge. Tendrá que adquirir un documento legalizado y completarlo y registrarlo usted mismo. Consultar: Formas de propiedad comunes, muestras de escrituras y derecho de residencia.


¿Qué es una restitución?

Una vez que se liquida completamente un pagaré cuya garantía es un contrato de fideicomiso, el beneficiario (prestamista) entrega el pagaré y el contrato originales al prestatario. El pagaré y el contrato de fideicomiso se entregan al fideicomisario que, por un pequeño pago, emite un “Contrato de restitución” y lo registra. Un contrato de restitución elimina el gravamen sobre la propiedad que constituía el contrato de fideicomiso.


La plica y su nuevo préstamo


Si va a obtener un préstamo nuevo, su oficial de plica se pondrá en contacto con la institución de crédito, que le solicitará copia de las instrucciones de la plica, el informe preliminar sobre las escrituras y cualquier otro documento que la plica pueda proporcionar. En el proceso y cierre de la plica, la persona que la mantenga está obligada a cumplir con las instrucciones de la institución de crédito. Se ha convertido en una práctica común el que algunas instituciones de crédito envíen sus documentos de préstamo a la plica, para que se firmen. Debe usted darse cuenta de que se trata de documentos que pertenecen a la institución de crédito y que el oficial de plica no puede explicarlos ni interpretarlos. Tiene, sin embargo, la opción de solicitar que un representante de la institución de crédito se presente para darle una explicación, o hacer una cita para reunirse con su institución de crédito para firmar los papeles en sus oficinas. Uno de los deberes de la institución de crédito es ordenar el seguro para la propiedad (estructural, contra inundaciones, sismos, riesgos, etc.) y proporcionar esta información al oficial de plica. Una institución hipotecaria tarda aproximadamente 48 horas en revisar y liberar los fondos para su solicitud de préstamo. La persona a cargo de suministrarle el crédito se asegurará de contar con toda la información necesaria varios días antes de la fecha esperada de cierre. Tanto usted como su desarrollador pueden llamar al encargado de suministrarle el crédito en cualquier momento, y pedir una actualización del estado de su préstamo. Esto le permitirá planear la mudanza y le evitará tener que vivir en un hotel o en su auto debido a un retraso en la fecha del cierre de la plica. Nota: El oficial de plica no puede forzar a la institución de crédito a entregar los fondos.


Plica: ¿Qué es una declaración de cierre?


Una declaración de cierre es un informe contable por escrito, preparado al cierre de una plica que establece los cargos y créditos de su cuenta. Los elementos que se muestran en la declaración reflejarán el precio de la compra, los fondos depositados o acreditados a su cuenta, los pagos de gravámenes existentes y/o embargos, los costos de todos los servicios y una determinación de los fondos a los que tiene derecho al cierre de la plica. Cuando reciba sus papeles de cierre, revise la declaración de cierre; es sumamente lógica y refleja el aspecto financiero de su transacción. Si hay algo que no comprenda, puede pedir a su oficial de plica que le proporcione una explicación. Cuando revise los papeles, examínelos en su totalidad; podría encontrar por ahí algún cheque de reembolso. Por favor, cobre el cheque rápidamente. Asegúrese de que esté bien endosado. Todos los beneficiarios deben endosar el cheque. Esto evitará que se lo devuelvan sin pagarlo, debido a irregularidades o a la falta de endoso. Su declaración de cierre y todos los demás papeles de la plica deben guardarse prácticamente por siempre, con propósitos fiscales. Su contador necesitará la información acerca de la venta o la compra de la propiedad. El IRS y otras agencias podrían pedirle que compruebe sus costos y/o ganancias relacionadas con la venta de la propiedad. La declaración de cierre le ayudará en este sentido. No confíe en que su oficial de plica conservará el archivo, de modo que siempre pueda "ir a verlo y obtener una copia de la declaración de cierre". La mayoría de los oficiales de plica destruirá los archivos después del periodo de retención obligatoria, que generalmente es de cinco años. Para el oficial de plica, mantener y almacenar las plicas cerradas resulta costoso. Por tanto, es probable que se le cobre un cargo nominal por la recuperación de un expediente archivado, por las fotocopias de los documentos solicitados y la devolución del expediente al archivo.


¿Qué honorarios y costos de cierre se me cobrarán?


Los honorarios de la plica no están regulados por el estado. El oficial de plica, como cualquier otro profesional, le cobrará honorarios en proporción con los servicios prestados, la responsabilidad asumida y los gastos generales que incluyen su respectiva ganancia. Por lo tanto, los honorarios varían entre empresas y de un condado a otro. Por lo general, el oficial de plica cuenta con una tarifa mínima base y añade cargos extra basándose en los elementos particulares de su plica. En ocasiones se cobra una tarifa adicional por pérdida de tiempo poco común. El oficial de plica no tiene control sobre los costos de los demás servicios que se obtengan, tales como la póliza de seguro de la escritura, los cargos de la institución de crédito, seguros, cargos de registro, etc. Si así se lo solicita, su oficial de plica podrá proporcionarle un presupuesto de las tarifas de plica y los costos y tarifas que le cobrarán los demás, siempre y cuando esta información esté disponible. La página de Costos de plica y honorarios puede ayudarle a darse una idea general. Plica Honorarios


¿Y las cancelaciones de plica?


Las plicas no se abren con la intención de cancelarlas, pero en ocasiones no se puede llegar a un acuerdo o resolver un problema durante la existencia de la plica. Algunos oficiales de plica preveen estos casos incluyendo una instrucción en las Condiciones generales. Por lo general, el oficial de plica tomará la postura de que no es posible rembolsar los fondos en depósito sino hasta recibir las instrucciones de cancelación de las dos partes interesadas. Por lo general, el oficial no puede determinar quién es la parte que "tiene razón" en una disputa o cancelación y, por tanto, no devolverá los fondos o documentos sino hasta que los participantes se pongan de acuerdo; el oficial de plica no es un juez. Por lo general se le cobrará un costo de cancelación, que cubre los servicios profesionales prestados y, con frecuencia, varios gastos menores que se realizan en beneficio del cliente. Los honorarios pueden variar de una empresa a otra, dependiendo de sus políticas. En ocasiones, cuando existe una disputa, el oficial de plica podría verse obligado a permitir que un tribunal decida qué parte tiene derecho a qué documentos o fondos; a esto se le conoce como "admisión de tercero en juicio" (Interpleader Action). Por fortuna, la mayoría de las disputas se resuelven antes de llegar a este punto, ya que los costos de tal procedimiento legal son altos. Estos costos, por cierto, generalmente se pagan de los fondos en depósito en la plica. Sin embargo, si puede demostrar que no califica para un préstamo (su institución de crédito deberá ponerlo por escrito), puede obtener la devolución de su depósito y retirarse de la compra. El vendedor no puede quedarse con ese dinero.


¿Y qué pasa con el seguro de la escritura?


El seguro de la escritura se obtiene regularmente cuando se compra un bien inmueble. Éste le asegura al propietario y/o a la institución de crédito la titularidad de la propiedad. Existen varias coberturas, pero la póliza básica asegura que el comprador es el propietario y que cualquier institución de crédito que aparezca en la póliza es la institución "asegurada". También hay varios tipos de coberturas extendidas a su disposición; por ejemplo, la póliza ALTA comúnmente la requiere una institución de crédito, ya que le brinda protección adicional. El seguro de la escritura se lleva a cabo luego de que se haga una extensa revisión de los registros públicos y que se registren los documentos requeridos por la plica. Los honorarios por la póliza de seguros de la escritura se pagan al cierre de la plica y sólo una vez. Determinar quién paga la póliza varía de condado en condado en el estado de Nevada. En algunos condados, el comprador es quien paga, mientras que en otros es el vendedor. En otros condados, el vendedor paga por el seguro de escritura de la institución de crédito. Pero casi siempre se resuelve con un acuerdo entre las partes involucradas. Normalmente este acuerdo se hace conforme a la tradición en el condado o área particular. En el caso de algunas transacciones FHA o VA, el oficial de plica debe seguir las normas previstas por la institución de crédito y/o el gobierno.


¿Y los impuestos sobre los bienes inmuebles?


Las condiciones de su transacción y las consecuentes instrucciones de plica determinan cómo se manejarán los impuestos sobre la propiedad. Si no hay mención de prorrateo de impuestos, su oficial de plica no se ocupará de ningún crédito o cargos por impuestos prorrateados. Sin embargo, si la plica requiere del prorrateo de los impuestos, se incluirá este punto en las instrucciones, reflejando ya sea un crédito o un cargo a su cuenta. Si no se pagan los impuestos (aunque exista un crédito o cargo a su cuenta), el comprador está en la obligación de pedir un recibo de cuota tributaria y pagarlos. Si el comprador no cuenta con un recibo de cuota tributaria para pagar los impuestos, puede solicitar uno al recolector de impuestos; debe incluir una fotocopia de la escritura. El pago de los impuestos suplementarios de la propiedad es otra de las obligaciones del comprador. En el momento que se transfiere la propiedad, se genera una cuota tributaria. Esto se lleva a cabo con la colaboración de un asesor del condado y el recolector de impuestos del condado. Inmediatamente después del cierre de una plica que involucre la cesión de una propiedad, el asesor del condado le solicitará información al comprador acerca de la propiedad. Esta información permite que el asesor determine el valor de la propiedad, el cual se usará para calcular los impuestos. El titular de la plica pudo haber suministrado parte de la información al cierre de la misma por medio de la forma de Cambio de propiedad preliminar (Preliminary Change of Ownership) que acompaña toda escritura cuando se registra. Ver: "Programa para el pago de los impuestos de propiedad en el estado de Nevada".
Horario de Pago de Impuesto para Bienes y Raíces en Nevada


¿Qué es un impuesto de transferencia?


Todas las ventas de propiedades en el condado de Clark, Nevada, están sujetas al nuevo impuesto de transferencia. Este impuesto es de $5.10 por cada $1000 dólares del precio de la propiedad (norma efectiva a partir de octubre de 2002) por el oficial de registro del condado de Clark. Esto suma alrededor de la mitad del uno por ciento del precio de venta.


¿Existe la plica perfecta?


Es difícil alcanzar la perfección, especialmente cuando se trata de las complejidades de una plica, los deseos de alguna de las partes y otras cuestiones que escapan del control del oficial de plica. La naturaleza humana no es la infalibilidad, pero su oficial de plica tiene la experiencia, los conocimientos, la educación, el soporte y los sistemas necesarios para lograr los objetivos de las instrucciones de plica. En caso de que tenga algún problema con la plica, lo primero que debe hacer es ponerse en contacto con su oficial de plica. Si su problema no se resuelve, usted debe proceder a llamar a la gerencia o al dueño de la empresa. Si se requiere una diligencia aún mayor, puede llamar a la respectiva agencia reguladora del gobierno.


16 detalles que el cliente debe conocer sobre
plicas y escrituraciones


En el proceso de plica participan un agente de bienes raíces, una institución de crédito y un cliente (o varios), quienes se ocupan de suministrar toda la documentación necesaria al oficial de plica. La plica sirve para facilitar la relación entre el comprador y el vendedor. Es decir, ellos le dirán qué información es necesaria y lo ayudarán a entregarla a la plica. Debe tener en cuenta que en este proceso, la rapidez con que se hagan las cosas es muy importante. Usted tendrá que suministrar una gran cantidad de información. A continuación, enumeramos 16 detalles que deberá conocer para asegurarse de que su plica funcione y se cierre con éxito. De este modo, se evitará problemas. Se le pedirá que suministre mucha información:



1) Toda la documentación de crédito deberá estar completa. Es importante que comprenda
las condiciones del crédito y la tarifa que cobrará la institución de crédito. La plica y la
tramitación de escrituras suelen tener tarifas diferentes y se suman a las tarifas de
crédito ya existentes o pendientes. Sin embargo, su institución de crédito podrá
brindarle un presupuesto estimado y explicarle lo que puede esperar. título honorarios


2) Deberá suministrar rápidamente toda la información que solicite el oficial de plica. Uno
o dos días (o más) de demora pueden hacer que su plica se atrase. Si usted necesita
que la plica se cierre el último día del mes, la demora en la entrega de la información
puede causar grandes problemas.

3) Notifique al oficial de plica quién es el agente de seguros de los compradores.

4) Informe a su institución de crédito acerca de su historial de crédito y todos los posibles
problemas.

5) Facilítele al oficial de plica todos los detalles para que se comunique con usted.

6) Entregue al oficial de plica toda la información relacionada con el informe de la
inspección de termitas.

7) Haga una lista de todos los efectos materiales involucrados en la venta (ventiladores de
techo y artefactos similares) e inclúyala en el contrato de compra.

                a) En el contrato de compra deberá detallarse el precio de compra, la dirección y la
                    descripción de la propiedad.


8) A veces, es necesario que el comprador o el vendedor presenten fondos adicionales
para completar la transacción. La legislación de Nevada establece que todos los fondos
deben ser "buenos", lo que significa que todos los cheques deberán cobrarse en el
banco antes de poder hacer desembolsos del archivo de la plica. Por este motivo, todos
los fondos que se envíen a la plica, especialmente los que se envíen cerca de la fecha
de cierre, deberán pagarse con un cheque de caja o giro bancario. Los cheques de otras
ciudades o personales sólo demorarán el proceso. Le recordamos una vez más que el
cierre de la plica depende de su rapidez.

9) Al firmar la documentación de la plica, no olvide presentar un documento de identidad
con fotografía. Deberá presentar un documento de identidad válido para el proceso
notarial.

10) Nevada es un estado con propiedades mancomunadas. Tanto usted como su cónyuge
deberán firmar sin importar si el nombre del otro figura en la escritura o no.

11) Los créditos hipotecarios pueden venderse de una institución de crédito a otra. Si bien
no es nada común, esto puede ocurrir al principio o durante la plica. La institución de
crédito le notificará por escrito y por adelantado. Si esto va a ocurrir, informe a su
oficial de plica inmediatamente.

12) Es necesario notificar al oficial de plica si el vendedor o el comprador residen fuera del
estado de Nevada. Asegúrese de que la institución de crédito haya enviado los
documentos lo antes posible.

               a) No permita que la institución de crédito envíe los documentos a la plica en el
                   último momento. Tenga en cuenta que la documentación tarda en conseguirse y
                   enviarse. Calcule el tiempo necesario para que la parte que está fuera del
                   estado pueda firmarlos y legalizarlos. Este es un punto en el que su institución
                   de crédito puede provocar demoras y hasta causar fallos en el cierre de la plica
                   si se infringe el acuerdo de compra.


13) Al cierre de la plica, no podrá distribuirse dinero a las partes interesadas, como por
ejemplo desarrolladores, vendedores, empresas vendedoras de hipotecas u otros hasta
que la nueva institución de crédito no haya girado o transferido los fondos a la cuenta
de plica. Sólo en ese momento podrá registrarse la documentación y distribuirse los
fondos. NOTA: El oficial de plica no puede forzar a la institución de crédito a entregar
un préstamo. La financiación del crédito es algo que debe procurar el encargado de la
institución de crédito del comprador.



14) Cancelación de plicas: los contratos de compra son acuerdos legales y vinculantes.
Se debe informar por escrito que desea cancelar la plica si el comprador demuestra
que no califica para el crédito (la institución de crédito debe presentarlo por escrito y
enviar el documento a la plica). En este caso, se le devolverá el depósito al comprador
y se le desvinculará de la compra del inmueble. La tasación no llega al precio
establecido o no se aprueban las inspecciones. Por otra parte, si el vendedor instaura
una cláusula de retiro (Kick-out Clause) en el contrato de ventas, podrá aceptar la oferta
de un comprador de un modo contingente y echarse atrás sin ninguna consecuencia si
otro comprador hace una oferta mejor. Existen también otros modos, aunque son un
poco más costosos. Por lo que le aconsejamos que, si no está seguro, no firme.


15) Reparaciones del vendedor después de la plica: un contrato de compra entre el
comprador y el vendedor contiene una cláusula de inspección o reparación
de la propiedad. Esta cláusula sirve para que sea posible retener parte de los fondos de
la plica para reparaciones. Esto asegura que el dinero sea recibido por el comprador o
se envíe al contratista.


16) Si usted estará fuera de la ciudad en el momento de cierre de la plica, solicite un poder
notarial antes de irse. No corra riesgos. Hay muchas empresas que no aceptan
una firma enviada por fax. Esto es algo que el cliente debe considerar.

 

 

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