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Preguntas y respuestas acerca de las plicas y las escrituras.

Qu tengo que hacer mientras estoy en plica?

Una vez que lea esta pgina, le invitamos a leer Lo que los clientes deben saber sobre plicas y escrituraciones. Como ver, la clave para cualquier transaccin tan importante como su venta, compra o prstamo es leer y entender las instrucciones de su plica. Si no las comprende debe pedir a su oficial de plica que se las aclare. Su oficial de plica no es un abogado y no puede ejercer como tal; si necesita consejo legal, deber consultar con un abogado. No espere que su oficial de plica le diga si est haciendo un buen negocio o no, ni si est siguiendo todos los pasos necesarios adecuadamente. El oficial de plica slo se encarga de seguir las instrucciones que le proporcionan los participantes en la plica. Para agilizar el cierre de la plica, debe hablar con su oficial de plica para ver en qu cuestiones especficas puede usted ayudar. Pregunte qu puede hacer para agilizar el proceso de cierre de la plica. Responda a la correspondencia lo ms pronto posible. Esto servir para que el cierre de la transaccin se lleve a cabo puntualmente. Si se le pide que entregue los fondos para la plica, asegrese de que dichos fondos sean "buenos" y se entreguen tal como lo solicite el oficial de plica. Los procedimientos de las distintas compaas pueden variar en este punto, pero existen muchas maneras en las que usted puede ayudar al momento del cierre; hable con su oficial de plica. No le entregue al oficial de plica un cheque personal con la esperanza de que el trato se cierre inmediatamente; la plica slo puede cerrarse cuando se entregan los fondos y procesar un cheque personal puede tardar varios das, tal vez hasta una semana o ms. Cuando el oficial encargado cierra la plica, algunos de los participantes podran querer los papeles del cierre, cheques, polticas de escrituracin, declaraciones, etc. Es necesario ponerlos de inmediato a su disposicin. El cierre de la plica consta de diversos aspectos, y muchos de ellos no pueden realizarse el mismo da del cierre, pues se trata de procesos que pueden tardar varios das. Por ejemplo, si por algn motivo especial va a contar con un cheque de caja el da del cierre, deber avisar de esta circunstancia al oficial de plica desde el principio del proceso de plica.

Si uno de los cnyuges no aparece en la hipoteca, puede aparecer como propietario en la escritura?

No. Es probable que la institucin de crdito pida que el cnyuge en cuestin quede fuera de la escritura. Luego, tan pronto como la plica se asiente, podr volver a incluir el nombre del cnyuge. Tendr que adquirir un documento legalizado y completarlo y registrarlo usted mismo. Consultar: Formas de propiedad comunes, muestras de escrituras y derecho de residencia.

Qu es una restitucin?

Una vez que se liquida completamente un pagar cuya garanta es un contrato de fideicomiso, el beneficiario (prestamista) entrega el pagar y el contrato originales al prestatario. El pagar y el contrato de fideicomiso se entregan al fideicomisario que, por un pequeo pago, emite un “Contrato de restitucin” y lo registra. Un contrato de restitucin elimina el gravamen sobre la propiedad que constitua el contrato de fideicomiso.

La plica y su nuevo prstamo

Si va a obtener un prstamo nuevo, su oficial de plica se pondr en contacto con la institucin de crdito, que le solicitar copia de las instrucciones de la plica, el informe preliminar sobre las escrituras y cualquier otro documento que la plica pueda proporcionar. En el proceso y cierre de la plica, la persona que la mantenga est obligada a cumplir con las instrucciones de la institucin de crdito. Se ha convertido en una prctica comn el que algunas instituciones de crdito enven sus documentos de prstamo a la plica, para que se firmen. Debe usted darse cuenta de que se trata de documentos que pertenecen a la institucin de crdito y que el oficial de plica no puede explicarlos ni interpretarlos. Tiene, sin embargo, la opcin de solicitar que un representante de la institucin de crdito se presente para darle una explicacin, o hacer una cita para reunirse con su institucin de crdito para firmar los papeles en sus oficinas. Uno de los deberes de la institucin de crdito es ordenar el seguro para la propiedad (estructural, contra inundaciones, sismos, riesgos, etc.) y proporcionar esta informacin al oficial de plica. Una institucin hipotecaria tarda aproximadamente 48 horas en revisar y liberar los fondos para su solicitud de prstamo. La persona a cargo de suministrarle el crdito se asegurar de contar con toda la informacin necesaria varios das antes de la fecha esperada de cierre. Tanto usted como su desarrollador pueden llamar al encargado de suministrarle el crdito en cualquier momento, y pedir una actualizacin del estado de su prstamo. Esto le permitir planear la mudanza y le evitar tener que vivir en un hotel o en su auto debido a un retraso en la fecha del cierre de la plica. Nota: El oficial de plica no puede forzar a la institucin de crdito a entregar los fondos.

Plica: Qu es una declaracin de cierre?

Una declaracin de cierre es un informe contable por escrito, preparado al cierre de una plica que establece los cargos y crditos de su cuenta. Los elementos que se muestran en la declaracin reflejarn el precio de la compra, los fondos depositados o acreditados a su cuenta, los pagos de gravmenes existentes y/o embargos, los costos de todos los servicios y una determinacin de los fondos a los que tiene derecho al cierre de la plica. Cuando reciba sus papeles de cierre, revise la declaracin de cierre; es sumamente lgica y refleja el aspecto financiero de su transaccin. Si hay algo que no comprenda, puede pedir a su oficial de plica que le proporcione una explicacin. Cuando revise los papeles, examnelos en su totalidad; podra encontrar por ah algn cheque de reembolso. Por favor, cobre el cheque rpidamente. Asegrese de que est bien endosado. Todos los beneficiarios deben endosar el cheque. Esto evitar que se lo devuelvan sin pagarlo, debido a irregularidades o a la falta de endoso. Su declaracin de cierre y todos los dems papeles de la plica deben guardarse prcticamente por siempre, con propsitos fiscales. Su contador necesitar la informacin acerca de la venta o la compra de la propiedad. El IRS y otras agencias podran pedirle que compruebe sus costos y/o ganancias relacionadas con la venta de la propiedad. La declaracin de cierre le ayudar en este sentido. No confe en que su oficial de plica conservar el archivo, de modo que siempre pueda "ir a verlo y obtener una copia de la declaracin de cierre". La mayora de los oficiales de plica destruir los archivos despus del periodo de retencin obligatoria, que generalmente es de cinco aos. Para el oficial de plica, mantener y almacenar las plicas cerradas resulta costoso. Por tanto, es probable que se le cobre un cargo nominal por la recuperacin de un expediente archivado, por las fotocopias de los documentos solicitados y la devolucin del expediente al archivo.

Qu honorarios y costos de cierre se me cobrarn?

Los honorarios de la plica no estn regulados por el estado. El oficial de plica, como cualquier otro profesional, le cobrar honorarios en proporcin con los servicios prestados, la responsabilidad asumida y los gastos generales que incluyen su respectiva ganancia. Por lo tanto, los honorarios varan entre empresas y de un condado a otro. Por lo general, el oficial de plica cuenta con una tarifa mnima base y aade cargos extra basndose en los elementos particulares de su plica. En ocasiones se cobra una tarifa adicional por prdida de tiempo poco comn. El oficial de plica no tiene control sobre los costos de los dems servicios que se obtengan, tales como la pliza de seguro de la escritura, los cargos de la institucin de crdito, seguros, cargos de registro, etc. Si as se lo solicita, su oficial de plica podr proporcionarle un presupuesto de las tarifas de plica y los costos y tarifas que le cobrarn los dems, siempre y cuando esta informacin est disponible. La pgina de Costos de plica y honorarios puede ayudarle a darse una idea general. Plica Honorarios

Y las cancelaciones de plica?

Las plicas no se abren con la intencin de cancelarlas, pero en ocasiones no se puede llegar a un acuerdo o resolver un problema durante la existencia de la plica. Algunos oficiales de plica preveen estos casos incluyendo una instruccin en las Condiciones generales. Por lo general, el oficial de plica tomar la postura de que no es posible rembolsar los fondos en depsito sino hasta recibir las instrucciones de cancelacin de las dos partes interesadas. Por lo general, el oficial no puede determinar quin es la parte que "tiene razn" en una disputa o cancelacin y, por tanto, no devolver los fondos o documentos sino hasta que los participantes se pongan de acuerdo; el oficial de plica no es un juez. Por lo general se le cobrar un costo de cancelacin, que cubre los servicios profesionales prestados y, con frecuencia, varios gastos menores que se realizan en beneficio del cliente. Los honorarios pueden variar de una empresa a otra, dependiendo de sus polticas. En ocasiones, cuando existe una disputa, el oficial de plica podra verse obligado a permitir que un tribunal decida qu parte tiene derecho a qu documentos o fondos; a esto se le conoce como "admisin de tercero en juicio" (Interpleader Action). Por fortuna, la mayora de las disputas se resuelven antes de llegar a este punto, ya que los costos de tal procedimiento legal son altos. Estos costos, por cierto, generalmente se pagan de los fondos en depsito en la plica. Sin embargo, si puede demostrar que no califica para un prstamo (su institucin de crdito deber ponerlo por escrito), puede obtener la devolucin de su depsito y retirarse de la compra. El vendedor no puede quedarse con ese dinero.

Y qu pasa con el seguro de la escritura?

El seguro de la escritura se obtiene regularmente cuando se compra un bien inmueble. ste le asegura al propietario y/o a la institucin de crdito la titularidad de la propiedad. Existen varias coberturas, pero la pliza bsica asegura que el comprador es el propietario y que cualquier institucin de crdito que aparezca en la pliza es la institucin "asegurada". Tambin hay varios tipos de coberturas extendidas a su disposicin; por ejemplo, la pliza ALTA comnmente la requiere una institucin de crdito, ya que le brinda proteccin adicional. El seguro de la escritura se lleva a cabo luego de que se haga una extensa revisin de los registros pblicos y que se registren los documentos requeridos por la plica. Los honorarios por la pliza de seguros de la escritura se pagan al cierre de la plica y slo una vez. Determinar quin paga la pliza vara de condado en condado en el estado de Nevada. En algunos condados, el comprador es quien paga, mientras que en otros es el vendedor. En otros condados, el vendedor paga por el seguro de escritura de la institucin de crdito. Pero casi siempre se resuelve con un acuerdo entre las partes involucradas. Normalmente este acuerdo se hace conforme a la tradicin en el condado o rea particular. En el caso de algunas transacciones FHA o VA, el oficial de plica debe seguir las normas previstas por la institucin de crdito y/o el gobierno.

Y los impuestos sobre los bienes inmuebles?

Las condiciones de su transaccin y las consecuentes instrucciones de plica determinan cmo se manejarn los impuestos sobre la propiedad. Si no hay mencin de prorrateo de impuestos, su oficial de plica no se ocupar de ningn crdito o cargos por impuestos prorrateados. Sin embargo, si la plica requiere del prorrateo de los impuestos, se incluir este punto en las instrucciones, reflejando ya sea un crdito o un cargo a su cuenta. Si no se pagan los impuestos (aunque exista un crdito o cargo a su cuenta), el comprador est en la obligacin de pedir un recibo de cuota tributaria y pagarlos. Si el comprador no cuenta con un recibo de cuota tributaria para pagar los impuestos, puede solicitar uno al recolector de impuestos; debe incluir una fotocopia de la escritura. El pago de los impuestos suplementarios de la propiedad es otra de las obligaciones del comprador. En el momento que se transfiere la propiedad, se genera una cuota tributaria. Esto se lleva a cabo con la colaboracin de un asesor del condado y el recolector de impuestos del condado. Inmediatamente despus del cierre de una plica que involucre la cesin de una propiedad, el asesor del condado le solicitar informacin al comprador acerca de la propiedad. Esta informacin permite que el asesor determine el valor de la propiedad, el cual se usar para calcular los impuestos. El titular de la plica pudo haber suministrado parte de la informacin al cierre de la misma por medio de la forma de Cambio de propiedad preliminar (Preliminary Change of Ownership) que acompaa toda escritura cuando se registra. Ver: "Programa para el pago de los impuestos de propiedad en el estado de Nevada". Horario de Pago de Impuesto para Bienes y Races en Nevada

Qu es un impuesto de transferencia?

Todas las ventas de propiedades en el condado de Clark, Nevada, estn sujetas al nuevo impuesto de transferencia. Este impuesto es de $5.10 por cada $1000 dlares del precio de la propiedad (norma efectiva a partir de octubre de 2002) por el oficial de registro del condado de Clark. Esto suma alrededor de la mitad del uno por ciento del precio de venta.

Existe la plica perfecta?

Es difcil alcanzar la perfeccin, especialmente cuando se trata de las complejidades de una plica, los deseos de alguna de las partes y otras cuestiones que escapan del control del oficial de plica. La naturaleza humana no es la infalibilidad, pero su oficial de plica tiene la experiencia, los conocimientos, la educacin, el soporte y los sistemas necesarios para lograr los objetivos de las instrucciones de plica. En caso de que tenga algn problema con la plica, lo primero que debe hacer es ponerse en contacto con su oficial de plica. Si su problema no se resuelve, usted debe proceder a llamar a la gerencia o al dueo de la empresa. Si se requiere una diligencia an mayor, puede llamar a la respectiva agencia reguladora del gobierno.

16 detalles que el cliente debe conocer sobre